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Simulateur Crédit Immobilier 2026

Calculez vos mensualités de crédit immobilier, le coût total, les intérêts et le TAEG. Tableau d'amortissement détaillé et calculateur de capacité d'emprunt inclus.

Simulez votre crédit immobilier 2026 avec notre calculateur complet : mensualités, tableau d'amortissement détaillé, capacité d'emprunt, frais de notaire et TAEG. Comparez différents scénarios pour optimiser votre financement.

Simulateur de crédit immobilier

€
Prix total de votre projet immobilier
€
Votre contribution initiale 20%
%
Taux nominal proposé
ans
Entre 5 et 30 ans

%
Environ 0.30% du capital
€
Environ 1% du capital

Calculateur de capacité d'emprunt

€
Total des revenus du foyer
€
Crédits en cours, loyers...
€
ans
%
%
Limite bancaire : 35%

Résultats de la simulation

Mensualité totale (crédit + assurance)
-
Capital emprunté
-
Mensualité crédit
-
Mensualité assurance
-

Coût total du crédit

-

Intérêts + Assurance + Frais

Total remboursé

-

Capital + Coût total
TAEG -
Total intérêts -
Total assurance -
Frais annexes -

Répartition du coût total

Capital 70%
Intérêts 20%
Assurance 10%

Frais de notaire estimés

-

Environ 8% du prix du bien (frais réduits pour le neuf : 2-3%)

Votre capacité d'emprunt

Montant maximum empruntable
-
Prix du bien (avec apport)
-
Mensualité maximale
-

Détails de votre situation

Revenus nets : -

Charges actuelles : -

Reste à vivre : -

Taux d'endettement : -

Capacité mensuelle : -

Apport : -

Tableau d'amortissement

Évolution du capital restant dû et répartition intérêts/capital

Année Capital restant Intérêts Capital amorti Mensualité

Comparaison des durées

Comparez les différentes durées de prêt pour le même montant emprunté

Durée Mensualité Total intérêts Coût total Total remboursé
Conseil : Une durée plus courte = mensualités plus élevées mais moins d'intérêts au total. Une durée plus longue = mensualités plus faibles mais coût total plus élevé.

Simulateur de crédit immobilier 2026 : guide complet

Le crédit immobilier est généralement le plus important engagement financier d'une vie. Notre simulateur de prêt immobilier vous permet de calculer précisément vos mensualités, le coût total de votre crédit et d'optimiser votre plan de financement. En quelques clics, obtenez une estimation fiable pour préparer votre projet d'acquisition.

Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Un prêt immobilier vous permet d'emprunter une somme importante auprès d'une banque pour financer l'achat d'un bien (maison, appartement, terrain). Vous remboursez cette somme avec des intérêts sur une période déterminée, généralement entre 15 et 25 ans. Le montant de vos mensualités dépend de trois facteurs clés :

  • Le capital emprunté : Prix du bien moins votre apport personnel
  • Le taux d'intérêt : Pourcentage annuel fixé par la banque (3-4% en 2026)
  • La durée : Nombre d'années de remboursement (5 à 30 ans)

Les composantes de votre mensualité

Votre mensualité de crédit immobilier se compose de plusieurs éléments :

💰 Remboursement du capital

La part qui rembourse réellement votre emprunt. Elle augmente au fil du temps.

📊 Intérêts

Le coût de l'emprunt pour la banque. Cette part diminue progressivement.

🛡️ Assurance emprunteur

Protection obligatoire en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail.

📄 Frais annexes

Frais de dossier, garantie, et autres coûts ponctuels.

Formule de calcul des mensualités

Formule mathématique :
M = C × (t/12) / (1 - (1 + t/12)^(-n))

Où :
• M = Mensualité
• C = Capital emprunté
• t = Taux d'intérêt annuel (en décimal)
• n = Nombre de mois

Exemple :
200 000€ à 3.5% sur 20 ans (240 mois)
M = 200 000 × 0.00292 / (1 - 1.00292^(-240))
M ≈ 1 159€/mois

L'apport personnel : combien faut-il ?

L'apport personnel est la somme que vous investissez de votre poche dans votre projet. Les banques exigent généralement un apport minimum de 10% à 20% du prix du bien. Un apport plus élevé présente plusieurs avantages :

  • ✅ Taux d'intérêt plus avantageux : Les banques proposent de meilleurs taux
  • ✅ Mensualités réduites : Moins de capital à emprunter
  • ✅ Dossier plus solide : Démontre votre capacité d'épargne
  • ✅ Coût total inférieur : Moins d'intérêts à payer
💡 Conseil : Un apport de 20% est idéal. Il permet de couvrir les frais de notaire (7-8%) et de réduire significativement le montant emprunté.

Taux d'intérêt immobilier en 2026

Les taux d'intérêt varient selon plusieurs critères :

Durée Taux moyen 2026 Profil requis
15 ans 3.00% - 3.50% Excellent
20 ans 3.30% - 3.80% Bon
25 ans 3.50% - 4.00% Moyen
30 ans 3.80% - 4.20% Risqué

Le TAEG : indicateur clé

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui inclut TOUS les frais du crédit : taux nominal, assurance, frais de dossier, garantie. C'est l'indicateur le plus fiable pour comparer les offres. Un TAEG de 4% signifie que votre crédit vous coûte réellement 4% par an, tous frais compris.

Capacité d'emprunt et taux d'endettement

Les banques calculent votre capacité d'emprunt en appliquant une règle simple : vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. C'est le taux d'endettement maximal autorisé depuis 2022.

Calcul de la capacité mensuelle :
Capacité = Revenus nets × 35%

Exemple :
Revenus : 3 500€/mois
Capacité : 3 500€ × 0.35 = 1 225€/mois

Avec une mensualité de 1 225€ à 3.5% sur 20 ans :
Vous pouvez emprunter environ 211 000€

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est obligatoire pour tout crédit immobilier. Elle protège la banque en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Son coût représente environ 0.20% à 0.40% du capital emprunté par an, soit 30€ à 70€/mois pour un prêt de 200 000€.

Depuis la loi Lagarde, vous pouvez choisir librement votre assurance (délégation) pour obtenir de meilleurs tarifs.

Les frais annexes du crédit immobilier

  • Frais de notaire : 7-8% pour l'ancien, 2-3% pour le neuf
  • Frais de dossier : 500€ à 1 500€ (souvent négociables)
  • Frais de garantie : Hypothèque (1-2%) ou caution (0.5-1%)
  • Frais d'expertise : 200€ à 500€ pour l'évaluation du bien

Exemples de simulations concrètes

👨‍💼 Primo-accédant

Bien : 180 000€

Apport : 20 000€ (11%)

Emprunt : 160 000€

Durée : 25 ans

Taux : 3.8%

Mensualité : 840€/mois

👨‍👩‍👧 Famille

Bien : 320 000€

Apport : 70 000€ (22%)

Emprunt : 250 000€

Durée : 20 ans

Taux : 3.5%

Mensualité : 1 448€/mois

Optimiser son crédit immobilier

💡 Nos conseils d'experts :

  • Comparez les offres : Faites jouer la concurrence entre banques
  • Négociez : Taux, frais de dossier, assurance sont négociables
  • Privilégiez le taux fixe : Sécurité vs taux variable risqué
  • Optimisez la durée : 20 ans = bon compromis mensualité/coût
  • Déléguez l'assurance : Économisez 30-50% sur l'assurance
  • Profitez des aides : PTZ, prêt Action Logement, prêt à taux zéro

Tableau d'amortissement : comprendre l'évolution

Le tableau d'amortissement détaille mois par mois la répartition de votre mensualité entre capital et intérêts. Au début, vous payez principalement des intérêts. À la fin, c'est surtout du capital.

Exemple sur 20 ans (200 000€ à 3.5%) :

Année 1 : 85% intérêts / 15% capital
Année 10 : 50% intérêts / 50% capital
Année 20 : 10% intérêts / 90% capital

Questions fréquentes

La mensualité d'un crédit immobilier se calcule avec la formule : M = C × (t/12) / (1 - (1 + t/12)^(-n)), où M est la mensualité, C le capital emprunté, t le ta... La mensualité d'un crédit immobilier se calcule avec la formule : M = C × (t/12) / (1 - (1 + t/12)^(-n)), où M est la mensualité, C le capital emprunté, t le taux annuel et n le nombre de mois. Pour un prêt de 200 000€ à 3.5% sur 20 ans, la mensualité est d'environ 1 159€. Notre simulateur effectue ce calcul instantanément.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui inclut TOUS les frais du crédit : taux nominal, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie.... Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui inclut TOUS les frais du crédit : taux nominal, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie. C'est l'indicateur le plus fiable pour comparer les offres de prêt entre banques. Un crédit à 3% de taux nominal peut avoir un TAEG de 4% une fois tous les frais inclus. Par exemple, si une banque propose 3.5% de taux nominal avec un TAEG de 3.8% et une autre 3.4% avec un TAEG de 4.1%, la première offre est meilleure malgré un taux apparent plus élevé.

Les banques exigent généralement un apport minimum de 10% à 20% du prix du bien. Un apport de 20% est idéal car il permet de couvrir les frais de notaire (7-8% ... Les banques exigent généralement un apport minimum de 10% à 20% du prix du bien. Un apport de 20% est idéal car il permet de couvrir les frais de notaire (7-8% pour l'ancien, 2-3% pour le neuf) et démontre votre capacité d'épargne. Un apport plus élevé vous permet d'obtenir un meilleur taux d'intérêt et de réduire vos mensualités. Par exemple, pour un bien de 250 000€, un apport de 50 000€ (20%) est recommandé. Certaines banques accordent des prêts à 110% (prix + frais) pour les primo-accédants avec un excellent dossier.

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets. Cela signifie que toutes vos charges ... Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets. Cela signifie que toutes vos charges de crédit (immobilier, auto, consommation) ne peuvent dépasser 35% de vos revenus mensuels nets. Par exemple, avec 3 500€ de revenus, vous pouvez emprunter jusqu'à 1 225€/mois maximum (3 500€ × 35%). Si vous avez déjà un crédit auto de 300€/mois, il ne vous reste que 925€ pour le crédit immobilier. Les banques vérifient aussi le 'reste à vivre' (minimum 400€/personne après charges).

La durée idéale dépend de votre situation, mais 20 ans représente le meilleur compromis entre mensualités supportables et coût total raisonnable. Sur 15 ans, vo... La durée idéale dépend de votre situation, mais 20 ans représente le meilleur compromis entre mensualités supportables et coût total raisonnable. Sur 15 ans, vous payez moins d'intérêts (environ 25% du capital) mais les mensualités sont plus élevées. Sur 25 ans, les mensualités sont plus faibles mais vous payez beaucoup plus d'intérêts (environ 45% du capital). Sur 30 ans, le coût total explose. Exemple pour 200 000€ à 3.5% : 15 ans = 1 430€/mois (54 000€ d'intérêts) vs 25 ans = 1 001€/mois (100 000€ d'intérêts). La plupart des Français choisissent 20-25 ans.

Le tableau d'amortissement détaille mois par mois ou année par année comment se répartit votre mensualité entre remboursement du capital et paiement des intérêt... Le tableau d'amortissement détaille mois par mois ou année par année comment se répartit votre mensualité entre remboursement du capital et paiement des intérêts. Au début du crédit, vous payez principalement des intérêts. Progressivement, la part de capital augmente. Par exemple, pour un prêt de 200 000€ à 3.5% sur 20 ans : la première année, vous payez environ 85% d'intérêts et 15% de capital. La 10ème année, c'est 50/50. La dernière année, c'est 90% de capital et 10% d'intérêts. Ce tableau est essentiel pour comprendre l'évolution de votre dette et votre capital restant dû.

Au-delà des intérêts, un crédit immobilier implique plusieurs frais : (1) Frais de notaire : 7-8% du prix pour l'ancien, 2-3% pour le neuf - soit 20 000€ pour u... Au-delà des intérêts, un crédit immobilier implique plusieurs frais : (1) Frais de notaire : 7-8% du prix pour l'ancien, 2-3% pour le neuf - soit 20 000€ pour un bien de 250 000€ ancien. (2) Frais de dossier bancaire : 500€ à 1 500€, souvent négociables. (3) Frais de garantie : hypothèque (1-2% du capital) ou caution (0.5-1%). (4) Assurance emprunteur : 0.20-0.40% du capital/an, soit 30-70€/mois pour 200 000€. (5) Frais d'expertise : 200-500€. Pour un prêt de 200 000€, comptez environ 25 000€ de frais totaux hors assurance.

Plusieurs leviers permettent de réduire le coût total : (1) Augmentez votre apport : chaque 10 000€ d'apport supplémentaire économise environ 2 000€ d'intérêts ... Plusieurs leviers permettent de réduire le coût total : (1) Augmentez votre apport : chaque 10 000€ d'apport supplémentaire économise environ 2 000€ d'intérêts sur 20 ans. (2) Négociez le taux : 0.1% de moins représente 2 400€ d'économie sur 200 000€ sur 20 ans. (3) Déléguez l'assurance : économisez 30-50% vs assurance bancaire, soit 5 000-10 000€ sur la durée. (4) Négociez les frais de dossier : souvent gratuits ou réduits en période promotionnelle. (5) Remboursez par anticipation si possible : chaque remboursement anticipé réduit les intérêts futurs. (6) Profitez des aides : PTZ, prêt Action Logement, éco-PTZ.

L'assurance emprunteur protège la banque et vous-même en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Elle est obligatoire pour obtenir un crédit immobili... L'assurance emprunteur protège la banque et vous-même en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Elle est obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Son coût représente 0.20% à 0.40% du capital emprunté par an selon votre âge et état de santé, soit 30€ à 70€/mois pour 200 000€. Depuis la loi Lagarde, vous pouvez choisir votre assurance (délégation) plutôt que celle de la banque. Les assurances externes sont souvent 30-50% moins chères. Par exemple : assurance bancaire = 60€/mois vs délégation = 35€/mois, soit 6 000€ d'économie sur 20 ans. Vous pouvez changer d'assurance à tout moment depuis la loi Lemoine (2022).

Oui, vous pouvez rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier par anticipation à tout moment. Cela permet de réduire significativement les intérêts futu... Oui, vous pouvez rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier par anticipation à tout moment. Cela permet de réduire significativement les intérêts futurs. Les banques peuvent appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû (le plus faible). De nombreux contrats prévoient une franchise (souvent 10% du capital initial par an) sans pénalité. Exemple : sur un prêt de 200 000€ à 3.5% sur 20 ans, rembourser 20 000€ après 5 ans économise environ 4 000€ d'intérêts. Depuis 2022, pas d'IRA pour les changements de résidence principale ou fin d'activité professionnelle.
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