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Mortgage Calculator 2026

Calculate your mortgage monthly payments, total cost, interest and APR. Detailed amortization table and borrowing capacity calculator included.

Simulez votre crédit immobilier 2026 avec notre calculateur complet : mensualités, tableau d'amortissement détaillé, capacité d'emprunt, frais de notaire et TAEG. Comparez différents scénarios pour optimiser votre financement.

Simulateur de crédit immobilier

€
Prix total de votre projet immobilier
€
Votre contribution initiale 20%
%
Taux nominal proposé
ans
Entre 5 et 30 ans

%
Environ 0.30% du capital
€
Environ 1% du capital

Calculateur de capacité d'emprunt

€
Total des revenus du foyer
€
Crédits en cours, loyers...
€
ans
%
%
Limite bancaire : 35%

Résultats de la simulation

Mensualité totale (crédit + assurance)
-
Capital emprunté
-
Mensualité crédit
-
Mensualité assurance
-

Coût total du crédit

-

Intérêts + Assurance + Frais

Total remboursé

-

Capital + Coût total
TAEG -
Total intérêts -
Total assurance -
Frais annexes -

Répartition du coût total

Capital 70%
Intérêts 20%
Assurance 10%

Frais de notaire estimés

-

Environ 8% du prix du bien (frais réduits pour le neuf : 2-3%)

Votre capacité d'emprunt

Montant maximum empruntable
-
Prix du bien (avec apport)
-
Mensualité maximale
-

Détails de votre situation

Revenus nets : -

Charges actuelles : -

Reste à vivre : -

Taux d'endettement : -

Capacité mensuelle : -

Apport : -

Tableau d'amortissement

Évolution du capital restant dû et répartition intérêts/capital

Année Capital restant Intérêts Capital amorti Mensualité

Comparaison des durées

Comparez les différentes durées de prêt pour le même montant emprunté

Durée Mensualité Total intérêts Coût total Total remboursé
Conseil : Une durée plus courte = mensualités plus élevées mais moins d'intérêts au total. Une durée plus longue = mensualités plus faibles mais coût total plus élevé.

Simulateur de crédit immobilier 2026 : guide complet

Le crédit immobilier est généralement le plus important engagement financier d'une vie. Notre simulateur de prêt immobilier vous permet de calculer précisément vos mensualités, le coût total de votre crédit et d'optimiser votre plan de financement. En quelques clics, obtenez une estimation fiable pour préparer votre projet d'acquisition.

Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Un prêt immobilier vous permet d'emprunter une somme importante auprès d'une banque pour financer l'achat d'un bien (maison, appartement, terrain). Vous remboursez cette somme avec des intérêts sur une période déterminée, généralement entre 15 et 25 ans. Le montant de vos mensualités dépend de trois facteurs clés :

  • Le capital emprunté : Prix du bien moins votre apport personnel
  • Le taux d'intérêt : Pourcentage annuel fixé par la banque (3-4% en 2026)
  • La durée : Nombre d'années de remboursement (5 à 30 ans)

Les composantes de votre mensualité

Votre mensualité de crédit immobilier se compose de plusieurs éléments :

💰 Remboursement du capital

La part qui rembourse réellement votre emprunt. Elle augmente au fil du temps.

📊 Intérêts

Le coût de l'emprunt pour la banque. Cette part diminue progressivement.

🛡️ Assurance emprunteur

Protection obligatoire en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail.

📄 Frais annexes

Frais de dossier, garantie, et autres coûts ponctuels.

Formule de calcul des mensualités

Formule mathématique :
M = C × (t/12) / (1 - (1 + t/12)^(-n))

Où :
• M = Mensualité
• C = Capital emprunté
• t = Taux d'intérêt annuel (en décimal)
• n = Nombre de mois

Exemple :
200 000€ à 3.5% sur 20 ans (240 mois)
M = 200 000 × 0.00292 / (1 - 1.00292^(-240))
M ≈ 1 159€/mois

L'apport personnel : combien faut-il ?

L'apport personnel est la somme que vous investissez de votre poche dans votre projet. Les banques exigent généralement un apport minimum de 10% à 20% du prix du bien. Un apport plus élevé présente plusieurs avantages :

  • ✅ Taux d'intérêt plus avantageux : Les banques proposent de meilleurs taux
  • ✅ Mensualités réduites : Moins de capital à emprunter
  • ✅ Dossier plus solide : Démontre votre capacité d'épargne
  • ✅ Coût total inférieur : Moins d'intérêts à payer
💡 Conseil : Un apport de 20% est idéal. Il permet de couvrir les frais de notaire (7-8%) et de réduire significativement le montant emprunté.

Taux d'intérêt immobilier en 2026

Les taux d'intérêt varient selon plusieurs critères :

Durée Taux moyen 2026 Profil requis
15 ans 3.00% - 3.50% Excellent
20 ans 3.30% - 3.80% Bon
25 ans 3.50% - 4.00% Moyen
30 ans 3.80% - 4.20% Risqué

Le TAEG : indicateur clé

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui inclut TOUS les frais du crédit : taux nominal, assurance, frais de dossier, garantie. C'est l'indicateur le plus fiable pour comparer les offres. Un TAEG de 4% signifie que votre crédit vous coûte réellement 4% par an, tous frais compris.

Capacité d'emprunt et taux d'endettement

Les banques calculent votre capacité d'emprunt en appliquant une règle simple : vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. C'est le taux d'endettement maximal autorisé depuis 2022.

Calcul de la capacité mensuelle :
Capacité = Revenus nets × 35%

Exemple :
Revenus : 3 500€/mois
Capacité : 3 500€ × 0.35 = 1 225€/mois

Avec une mensualité de 1 225€ à 3.5% sur 20 ans :
Vous pouvez emprunter environ 211 000€

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est obligatoire pour tout crédit immobilier. Elle protège la banque en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Son coût représente environ 0.20% à 0.40% du capital emprunté par an, soit 30€ à 70€/mois pour un prêt de 200 000€.

Depuis la loi Lagarde, vous pouvez choisir librement votre assurance (délégation) pour obtenir de meilleurs tarifs.

Les frais annexes du crédit immobilier

  • Frais de notaire : 7-8% pour l'ancien, 2-3% pour le neuf
  • Frais de dossier : 500€ à 1 500€ (souvent négociables)
  • Frais de garantie : Hypothèque (1-2%) ou caution (0.5-1%)
  • Frais d'expertise : 200€ à 500€ pour l'évaluation du bien

Exemples de simulations concrètes

👨‍💼 Primo-accédant

Bien : 180 000€

Apport : 20 000€ (11%)

Emprunt : 160 000€

Durée : 25 ans

Taux : 3.8%

Mensualité : 840€/mois

👨‍👩‍👧 Famille

Bien : 320 000€

Apport : 70 000€ (22%)

Emprunt : 250 000€

Durée : 20 ans

Taux : 3.5%

Mensualité : 1 448€/mois

Optimiser son crédit immobilier

💡 Nos conseils d'experts :

  • Comparez les offres : Faites jouer la concurrence entre banques
  • Négociez : Taux, frais de dossier, assurance sont négociables
  • Privilégiez le taux fixe : Sécurité vs taux variable risqué
  • Optimisez la durée : 20 ans = bon compromis mensualité/coût
  • Déléguez l'assurance : Économisez 30-50% sur l'assurance
  • Profitez des aides : PTZ, prêt Action Logement, prêt à taux zéro

Tableau d'amortissement : comprendre l'évolution

Le tableau d'amortissement détaille mois par mois la répartition de votre mensualité entre capital et intérêts. Au début, vous payez principalement des intérêts. À la fin, c'est surtout du capital.

Exemple sur 20 ans (200 000€ à 3.5%) :

Année 1 : 85% intérêts / 15% capital
Année 10 : 50% intérêts / 50% capital
Année 20 : 10% intérêts / 90% capital

Frequently asked questions

The monthly payment of a mortgage is calculated with the formula: M = C × (t/12) / (1 - (1 + t/12)^(-n)), where M is the monthly payment, C the borrowed capital... The monthly payment of a mortgage is calculated with the formula: M = C × (t/12) / (1 - (1 + t/12)^(-n)), where M is the monthly payment, C the borrowed capital, t the annual rate and n the number of months. For a loan of €200,000 at 3.5% over 20 years, the monthly payment is approximately €1,159. Our simulator performs this calculation instantly.

APR (Annual Percentage Rate) is the rate that includes ALL loan costs: nominal rate, borrower insurance, processing fees, guarantee fees. It's the most reliable... APR (Annual Percentage Rate) is the rate that includes ALL loan costs: nominal rate, borrower insurance, processing fees, guarantee fees. It's the most reliable indicator to compare loan offers between banks. A 3% nominal rate loan can have a 4% APR once all fees are included. For example, if one bank offers 3.5% nominal rate with 3.8% APR and another 3.4% with 4.1% APR, the first offer is better despite an apparently higher rate.

Banks generally require a minimum down payment of 10% to 20% of the property price. A 20% down payment is ideal as it covers notary fees (7-8% for old propertie... Banks generally require a minimum down payment of 10% to 20% of the property price. A 20% down payment is ideal as it covers notary fees (7-8% for old properties, 2-3% for new) and demonstrates your savings capacity. A higher down payment allows you to get a better interest rate and reduce your monthly payments. For example, for a €250,000 property, a €50,000 (20%) down payment is recommended. Some banks grant 110% loans (price + fees) for first-time buyers with an excellent file.

Since January 2022, the High Council for Financial Stability imposes a maximum debt-to-income ratio of 35% of net income. This means that all your credit charge... Since January 2022, the High Council for Financial Stability imposes a maximum debt-to-income ratio of 35% of net income. This means that all your credit charges (mortgage, auto, consumer) cannot exceed 35% of your monthly net income. For example, with €3,500 income, you can borrow up to €1,225/month maximum (€3,500 × 35%). If you already have a car loan of €300/month, you only have €925 left for the mortgage. Banks also check the 'living allowance' (minimum €400/person after charges).

The ideal duration depends on your situation, but 20 years represents the best compromise between affordable monthly payments and reasonable total cost. Over 15... The ideal duration depends on your situation, but 20 years represents the best compromise between affordable monthly payments and reasonable total cost. Over 15 years, you pay less interest (about 25% of capital) but monthly payments are higher. Over 25 years, monthly payments are lower but you pay much more interest (about 45% of capital). Over 30 years, the total cost explodes. Example for €200,000 at 3.5%: 15 years = €1,430/month (€54,000 interest) vs 25 years = €1,001/month (€100,000 interest). Most French people choose 20-25 years.

The amortization table details month by month or year by year how your monthly payment is split between capital repayment and interest payment. At the beginning... The amortization table details month by month or year by year how your monthly payment is split between capital repayment and interest payment. At the beginning of the loan, you pay mainly interest. Gradually, the capital share increases. For example, for a €200,000 loan at 3.5% over 20 years: the first year, you pay approximately 85% interest and 15% capital. The 10th year, it's 50/50. The last year, it's 90% capital and 10% interest. This table is essential to understand the evolution of your debt and your remaining capital.

Beyond interest, a mortgage involves several fees: (1) Notary fees: 7-8% of the price for old properties, 2-3% for new - €20,000 for a €250,000 old property. (2... Beyond interest, a mortgage involves several fees: (1) Notary fees: 7-8% of the price for old properties, 2-3% for new - €20,000 for a €250,000 old property. (2) Bank processing fees: €500 to €1,500, often negotiable. (3) Guarantee fees: mortgage (1-2% of capital) or surety (0.5-1%). (4) Borrower insurance: 0.20-0.40% of capital/year, €30-70/month for €200,000. (5) Expert fees: €200-500. For a €200,000 loan, expect around €25,000 total fees excluding insurance.

Several levers can reduce the total cost: (1) Increase your down payment: each additional €10,000 saves about €2,000 in interest over 20 years. (2) Negotiate th... Several levers can reduce the total cost: (1) Increase your down payment: each additional €10,000 saves about €2,000 in interest over 20 years. (2) Negotiate the rate: 0.1% less represents €2,400 savings on €200,000 over 20 years. (3) Delegate insurance: save 30-50% vs bank insurance, €5,000-10,000 over the duration. (4) Negotiate processing fees: often free or reduced during promotional periods. (5) Repay early if possible: each early repayment reduces future interest. (6) Take advantage of aids: PTZ, Action Logement loan, eco-PTZ.

Borrower insurance protects the bank and yourself in case of death, disability or incapacity to work. It is mandatory to obtain a mortgage. Its cost represents ... Borrower insurance protects the bank and yourself in case of death, disability or incapacity to work. It is mandatory to obtain a mortgage. Its cost represents 0.20% to 0.40% of borrowed capital per year depending on your age and health, €30 to €70/month for €200,000. Since the Lagarde law, you can choose your insurance (delegation) rather than the bank's. External insurances are often 30-50% cheaper. Example: bank insurance = €60/month vs delegation = €35/month, saving €6,000 over 20 years. You can change insurance at any time since the Lemoine law (2022).

Yes, you can repay all or part of your mortgage early at any time. This significantly reduces future interest. Banks can apply early repayment penalties (IRA) c... Yes, you can repay all or part of your mortgage early at any time. This significantly reduces future interest. Banks can apply early repayment penalties (IRA) capped at 6 months' interest or 3% of remaining capital (whichever is lower). Many contracts provide an allowance (often 10% of initial capital per year) without penalty. Example: on a €200,000 loan at 3.5% over 20 years, repaying €20,000 after 5 years saves approximately €4,000 in interest. Since 2022, no IRA for primary residence changes or end of professional activity.
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