Le ROI (Return On Investment) mesure la rentabilité d'un investissement locatif Airbnb en rapportant le profit annuel net au capital investi. Pour un investisseur immobilier, calculer le ROI Airbnb permet de comparer cette stratégie avec une location longue durée classique ou d'autres placements financiers.
Le ROI Airbnb se calcule en 4 étapes : (1) Capital investi total = Prix achat bien + Frais notaire + Travaux aménagement + Ameublement. (2) Revenus bruts annuels Airbnb. (3) Charges annuelles = Frais Airbnb + Charges opérationnelles + Charges propriété + Fiscalité. (4) ROI = (Revenus nets annuels / Capital investi) × 100. Un bon ROI Airbnb se situe entre 8-15 % brut (avant impôt), supérieur aux 4-6 % d'une location classique.
📐 Formule
ROI = [(Revenus annuels - Charges annuelles) / Capital investi total] × 100 | Délai retour investissement = Capital investi / Profit annuel net
📊 Tableau de référence
| Poste | Studio Paris (250k €) | T2 Lyon (180k €) | T3 Nice (350k €) |
|---|---|---|---|
| Prix achat + frais | 250 000 € | 180 000 € | 350 000 € |
| Travaux + meubles | 25 000 € | 15 000 € | 30 000 € |
| Capital total investi | 275 000 € | 195 000 € | 380 000 € |
| Revenus bruts annuels | 35 000 € | 22 000 € | 48 000 € |
| Charges annuelles totales | 15 000 € | 9 000 € | 20 000 € |
| Profit net annuel | 20 000 € | 13 000 € | 28 000 € |
| ROI brut | 7,3 % | 6,7 % | 7,4 % |
💡 Exemples pratiques
Exemple 1 : studio Paris 35 m² acheté 250 000 €, loué 130 €/nuit
Capital investi : 250k (achat) + 20k (frais notaire) + 25k (rénovation + meubles) = 295k €. Revenus annuels : 130 × 365 × 0,70 = 33 215 € brut. Charges : 3 % Airbnb (996 €) + Ménage 3 600 € + Charges 2 400 € + Taxe foncière 1 500 € + Assurance 600 € + Impôts 6 000 € = 15 096 €. Profit net : 18 119 €. ROI = 18 119 / 295 000 = 6,1 %. Retour investissement en 16,3 ans.
Exemple 2 : effet levier avec crédit immobilier
Même studio à 250k € avec apport 50k € et crédit 200k € sur 20 ans (1 200 €/mois = 14 400 €/an). Profit net après mensualités : 18 119 - 14 400 = 3 719 €/an. ROI sur apport uniquement : 3 719 / 50 000 = 7,4 %. Le crédit améliore le ROI en utilisant l'effet de levier.
Exemple 3 : comparaison ROI Airbnb vs location classique
Même bien en location classique : loyer 1 000 €/mois = 12 000 €/an brut. Charges annuelles : 3 000 €. Profit net : 9 000 €. ROI location classique : 9 000 / 295 000 = 3,0 %. Airbnb (6,1 %) génère un ROI 2× supérieur malgré charges plus élevées.